En 2022, 15 edificios no terminados en la ciudad de Kunming, en Yunnan fueron demolidos. Captura de pantalla del canal de YouTube de China Observer.
El mayor promotor inmobiliario de China, Evergrande, se declaró en bancarrota en Nueva York el 18 de agosto, pues presenta más de 300 000 millones de dólares de deuda y su negocio inmobiliario sufrió pérdidas de más de 80 000 millones de dólares desde 2021.
A muchos les preocupa que el colapso del gigante inmobiliario cause un efecto dominó, desde el sector inmobiliario hasta el sector financiero.
Evergrande es el principal promotor chino que sufre una crisis de liquidez. En diciembre de 2021, su calificación crediticia bajó hasta «impago restringido» después de no haber pagado de sus bonos en el extranjero en diciembre de 2021. Tras Evergrande, otra docena de grandes promotores inmobiliarios también han emitido deuda; entre los que se encuentran Sunac China Holding, Shimao Group, R&F Properties, Kaisa Group, Baoneng Group, Country Garden, así como la nacional Greenland Holdings y Sino-Ocean Group.
Dado que muchos de estos promotores endeudados consiguieron sus fondos a través de productos de gestión de valores de grupos de inversión, su crisis de liquidez se ha extendido al sector financiero. Según consta, clientes de Zhongrong, una filial de Zhongzhi Enterprise Group, uno de los mayores fondos de inversión de China, no habían realizado sus pagos en al menos 22 productos de valores.
En Twitter, muchos usuarios describían la crisis como un «momento Lehman» chino, en referencia a la famosa bancarrota de la firma financiera estadounidense en 2008 que sirvió de catalizador para la recesión de 2008. Otros medios, entre los que está el Wall Street Journal, han tomado esta opinión. Aún así, como apunta Zhang Taisu, profesor de legislación china y política, la comparación no es del todo acertada:
Left unsaid in this doomsaying article is the fact that Chinese bank exposure to real estate has decreased steadily over the past few years (and the fact that the biggest banks, all state owned, simply cannot behave like American banks behaved in 2008). https://t.co/82fgbwTw1c
— Taisu Zhang (@ZhangTaisu) August 18, 2023
Los inversionistas temen un contagio financiero en China
Los problemas de una gran empresa fiduciaria preocupan a los inversionistas por las consecuencias de la caída del sector inmobiliario.
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Lo que no se menciona en ese artículo apocalíptico es el hecho de que la exposición de los bancos chinos al sector inmobiliario se ha reducido de forma constante en los últimos años (y también el hecho de que los grandes bancos, de propiedad nacional, no se comportan como los bancos estadounidenses en 2008).
Desinflar la burbuja inmobiliaria
Es cierto que la crisis actual es, hasta cierto punto, resultado de la política para desinflar la burbuja inmobiliaria que China introdujo en 2016 y que se hizo oficial cuando el presidente Xi Jinping incluyó la frase «casas para vivir, no para especular» en su informe durante el XIX Congreso del Partido Comunista Chino.
La política de Xi se ganó el apoyo popular, debido a que el precio de la vivienda se estaba volviendo prohibitivo mientras el mercado inmobiliario chino se tornaba un mercado especulador tras la crisis financiera de 2008. El Gobierno impulsó la financiación de proyectos inmobiliarios para el crecimiento económico. En los 10 años transcurridos desde 2008 hasta 2018, el número de unidades de viviendas en el mercado aumentó, si bien el porcentaje de compradores de primera vivienda cayó del 70% al 11,5%.
Con el fin de restructurar el mercado inmobiliario, el Gobierno central impuso restricciones a la compra en ciudades de primer y segundo nivel para prohibir la compra de más de dos casas a los habitantes, y para restringir a los bancos estatales de financiar nuevos proyectos. Como resultado, los promotores inmobiliarios recurrieron a fondos de inversión y a compradores que financiaban sus proyectos con compras adelantadas de futuras unidades residenciales.
Sin embargo, los tres años de confinamiento por la pandemia produjeron retrasos e incrementaron el precio de la construcción y, consecuentemente, un gran número de proyectos inmobiliarios no se terminaron. Según datos estimados, en 2022, alrededor del 3,8% de apartamentos, equivalentes a 225 millones de metros cuadrados, quedaron sin terminar. Evergrande, por ejemplo, era responsable de 1620 millones de unidades residenciales sin terminar antes de presentar la bancarrota en Nueva York; Country Garden, por su parte, tiene más de 3000 proyectos de construcción en todo el país, y ya ha realizado la preventa de más de 650 000 apartamentos.
‘The turmoil in China’s property sector has left suppliers unpaid & homebuyers, who have often made hefty downpayments, w/t their apartments. Buyers in hundreds of cities have staged mortgage boycotts in protest at unfinished developments’ #ausbiz #China https://t.co/53ybBO6YkN
— Sam (@samstrades) August 19, 2023
La crisis inmobiliaria china se agrava con la promotora Country Garden en riesgo de impago
Evergrande se ha declarado en quiebra y empresas que cubren el 40% de las ventas de viviendas en China han incumplido sus pagos.
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La agitación en el sector inmobiliario chino ha dejado sin pagar a proveedores y sin apartamentos a compradores, que a menudo han hecho un inmenso pago inicial. Compradores en cientos de ciudades han organizado boicots a sus hipotecas como protesta por proyectos no terminados.
Después de que los problemas de liquidez de Evergrande salieron a la luz en 2021, el Gobierno chino realizó un préstamo especial y flexibilizó la financiación de proyectos inacabados; aún así, los compradores ya han perdido la confianza en el mercado inmobiliario y los promotores carecen de capital para hacer frente a sus deudas.
La bancarrota de Evergrande ha hecho sonar todas las alarmas, no solo para el sector inmobiliario sino también por el sector fiduciario del país valorado en 2,9 billones de dólares estadounidenses. Se trata de lo que se presenta a menudo como un banco en la sombra que financia proyectos inmobiliarios. Si el promotor no puede pagar sus deudas, el fondo de inversión no puede retirar sus inversiones.
La economía china depende en gran medida de proyectos inmobiliarios, ya que el sector y los negocios relacionados constituyen un 30% del PIB del país. Además, alrededor del 30-40% de los ingresos del Gobierno local provienen de la venta de terrenos a promotores inmobiliarios que obtienen su capital de bancos estatales y de fondos de inversión y pagan sus deudas vendiendo apartamentos, como destacó la periodista de Asia Business Rebecca Choong:
Shadow Banking Crisis. Financial giant Zhongzhi suspended payments on nearly all its investment products and plans to restructure its debt. That's shaking faith in trust firms, which lent billions of dollars to cash-strapped developers. 4/10https://t.co/hCLsKZUHir
— Rebecca Choong Wilkins 钟碧琪 (@RChoongWilkins) August 18, 2023
El banco chino en la sombra, con problemas por valor de 137 000 millones de dólares, planea reestructurar su deuda y recurre a KPMG
Zhongzhi enfrenta una crisis de liquidez en plena crisis inmobiliaria
La empresa planea vender activos después de la revisión, dicen las personas.
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Crisis de la banca en la sombra. El gigante financiero Zhongzhi suspendió los pagos de casi todos sus productos de inversión y planea reestructurar su deuda. Esto está sacudiendo la fe en las firmas fiduciarias, que prestaron miles de millones de dólares a promotores con problemas de liquidez.
En medio de la amplia crisis económica, muchos miembros del sector inmobiliario y financiero instaron al Gobierno a salvar el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el bloguero financiero Kevin en Nueva York dijo:
不管效果如何，房地产还是会想办法救，能拉动经济先不说，普通民众80%的资产都在房子上，房价腰斩就是家庭财富腰斩，影响稳定。
Es necesario rescatar el mercado inmobiliario por todos los medios. Aparte de estimular la economía, alrededor del 80% de los activos de la gente provienen de sus propiedades; si el precio se reduce a la mitad, la riqueza familiar también se reducirá a la mitad. Son malas noticias para la estabilidad.
Sin embargo, los seguidores del bloguero son bastante pesimistas sobre la intervención del Gobierno:
如果什么都能救，就不会有经济危机了，市场的力量是很恐怖了
No existirá crisis económica si puedes evitarla. El poder del mercado es aterrador.
政策左右摇摆，经济转型失败，国民信心不足，国内房地产是救不起来了
La política sigue oscilando de izquierda a derecha, el objetivo de la reestructuración económica ha fracasado, la gente ha perdido la confianza y no hay cómo salvar el mercado inmobiliario.
Algunos también señalaron que la actual crisis de liquidez se convertirá en una bola de nieve en la actual crisis de confianza en el sistema político-económico chino. En Weibo, Ma Taili, bloguero de tecnologías de la información, destacó el problema de la confianza:
当爆雷形成常态，信任就会崩塌。
如今当下可是非常严重的信任危机。
前几年成千上万家p2p爆雷，据悉殃及到了3.2亿普通老百姓！直到现在也没处置好。去年河南村镇银行爆雷，还给去要钱的众多储户赋了红码。就是不想还钱！
如今中植系爆雷，收割的不是韭菜而是韭菜花，涉及到15万高净值富人，这是信任上升到危机的程度，不仅影响了富人的理财观，还让众多老百姓的观念也受到巨大冲击。
钱可以没有，但信任一旦崩塌了，一切都晚了。
Cuando la liquidación de las empresas se convierte en noticia diaria, el pueblo pierde la confianza. Nos encontramos con una crisis de confianza en la actualidad. Hace unos años, miles de plataformas de préstamos P2P colapsaron, y supuestamente afectaron a 320 millones de personas. Hasta ahora no se les han devuelto los depósitos en las plataformas. En 2022, los bancos rurales de Henan atravesaron una crisis de deuda y las autoridades cambiaron a código rojo para evitar que los clientes recuperaran su dinero.
Ahora que Zhongzhi enfrenta deudas, lo que se cosecha no son puerros sino flores de puerro [nota del editor: el puerro es un meme en internet que simboliza los orígenes]: los ricos que pueden comprar un mínimo de 150 000 renminbi (o unos 20 646 dólares) y con un alto patrimonio neto. La noticia afectará la confianza de los acomodados en el sector inversión y su crisis de confianza tendrá un impacto en la gente corriente. Podemos perder dinero, pero no la confianza.
Ciertamente, como señalaron los analistas económicos, la deuda del Country Garden ha sido causada por la erosión de la confianza entre los compradores de viviendas del país:
The Economist: «Country Garden’s issue is not one of over-leverage in the style of Evergrande. Instead, it is a victim of a loss of confidence among regular folk—a sign the government is losing control.»https://t.co/JGgVpG10C9
— Jonathan Cheng (@JChengWSJ) August 17, 2023
¿Hasta dónde puede llegar la crisis inmobiliaria china?
Country Garden está al borde del impago. Este es el peor escenario.
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The Economist: «El problema de Country Garden no es un problema de ventaja excesiva al estilo de Evergrande. Más bien, es víctima de una pérdida de confianza en el pueblo, señal de que el Gobierno está perdiendo el control».
