Niños juegan frente a casas tradicionales en la ciudad de Suchitoto, El Salvador, que se convirtió en una atracción turística. Lon&Queta/Flickr (CC BY-NC-SA 2.0).

En los últimos años, los precios de las propiedades salvadoreñas subieron a niveles nunca antes vistos, sobre todo debido a la mejora en seguridad; las calles, ahora más seguras, hicieron más atractivas a las casas del país. Sin embargo, el aumento en el valor de las propiedades dejó a muchos locales atrás. Ser propietario de una vivienda está cada vez más lejos para la mayoría de los salvadoreños.

El precio promedio de un apartamento de tamaño moderado o de una casa en una zona de clase media en las afueras del centro de la capital, San Salvador, varía entre 175 000 a 250 000 dólares, mientras que una vivienda regular en Sensuntepeque, una ciudad en Cabañas —uno de los departamentos más pobres en El Salvador— cuesta entre 60 000 y 150 000 dólares. Las viviendas en Sensuntepeque eran aproximadamente un 40% más baratas hace cinco años; la mayoría de los salvadoreños ya no pueden pagar el precio.

Según la agente inmobiliaria Vilma Guerrero, los precios de las propiedades aumentaron de manera significativa a lo largo de El Salvador por la creciente confianza en la estabilidad económica y la seguridad a largo plazo, lo que atrae inversiones nacionales y extranjeras. Centros turísticos como El Zonte y El Tunco tuvieron aumentos de entre un 200% y un 500%.

¿Por qué el aumento?

Una respuesta sencilla al aumento de precios del sector inmobiliario del país es la mejora en seguridad; El Salvador pasó de ser uno de los países más violentos en Latinoamérica a uno de los más seguros en cuanto a delincuencia callejera. Esto aumentó la confianza de inversionistas y compradores de viviendas.

Los salvadoreños en el exterior han hecho grandes inversiones en el mercado inmobiliario. Alrededor de dos millones y medio de salvadoreños viven en Estados Unidos, lo que representa el 40% de la población actual de El Salvador. Los salvadoreños que viven en el exterior ahora ven el potencial de inversiones inmobiliarias rentables en el país al que muchos temían regresar.

Los entusiastas del Bitcoin también se han involucrado en las bienes raíces de El Salvador. Desde 2021, muchos comenzaron a comprar propiedades en la costa y en lugares turísticos, lo que causó el aumento de precios en aquellas zonas. Les atrae El Salvador porque apoyan la economía del Bitcoin y tienen una actitud generalmente favorable con las monedas cripto.

Mejora en la infraestructura

Las autoridades salvadoreñas invirtieron millones de dólares para mejorar la infraestructura en zonas claves, incluido el centro de San Salvador, las regiones costeras y el este del país.

Aunque estas mejoras aumentaron el valor de las propiedades, también provocaron que la vida de los lugareños sea más difícil. Por un lado, el precio de las propiedades se incrementó, por lo que las viviendas son menos asequibles. El distrito histórico de San Salvador, por ejemplo, fue el primero en ser revitalizado, algo que los salvadoreños buscaron durante mucho tiempo. Hace no mucho tiempo, esta zona, con sus icónicas construcciones, era una de las más peligrosas de la capital.

Las mejoras aumentaron el valor de las propiedades de esta zona histórica y atrajeron a turistas e inversionistas. Sin embargo, como resultado, el precio de las bienes raíces alrededor de la capital aumentaron, incluido Soyapango, una zona más pobre con reputación de violencia pandillera.

Como parte del proyecto Surf City El Salvador, las zonas costeras también fueron revitalizadas, lo que aumentó el valor de las propiedades y atrajo turistas e inversionistas. Los agentes inmobiliarios informan que los valores de las propiedades en los epicentros aumentaron más del 200%.

Los proyectos de infraestructura para la región este de El Salvador incluyen el nuevo Aeropuerto del Pacífico y la autopista Gerardo Barrios. Aunque todavía está en construcción, y se estima que el aeropuerto comience a operar a mediados de 2027. los precios de las propiedades ya han comenzado a subir.

¿Por qué no pueden comprar los salvadoreños?

Los sueldos bajos y el acceso limitado a financiación asequible hacen que sea casi imposible para el salvadoreño promedio comprar propiedades con los precios de mercado actuales. Para empezar, el 70% de la población trabaja en el sector informal y no tiene acceso a financiación tradicional, mientras que solo tres de cada 10 salvadoreños —que también deben lidiar con sueldos bajos— califican para hipotecas convencionales.

Para poder pagar una propiedad en El Salvador, una persona debe ganar al menos el doble del salario mínimo del país, que actualmente son 408 dólares por mes. Además, deben calificar para un préstamo hipotecario, que es difícil de obtener. La mayoría de los bancos requieren que los solicitantes tengan al menos dos años de empleo formal, buen crédito y una relación deuda-ingreso que alcance los parámetros fijados por las instituciones financieras mundiales. La mayoría de los salvadoreños no ganan lo suficiente para cumplir este requisito, lo que les impide acceder a préstamos para viviendas.

Para colmo, la mayoría de las construcciones nuevas están enfocadas en compradores ricos, por lo que reducen la disponibilidad para aquellos de ingresos medios o bajos. Por lo tanto, la mayoría de los salvadoreños continúan alquilando ante la falta de viviendas asequibles y opciones de financiación razonables.

Reacciones al aumento de precios

Las conversaciones casuales con el salvadoreño promedio revelan pensamientos encontrados sobre el mercado inmobiliario del país. Algunos ven el aumento de precios como una buena señal, ya que creen que significa que el país está creciendo y mejorando. Para ellos, que las viviendas sean más caras señalan progreso y oportunidades de inversión.

Otros, sin embargo, están preocupados porque los precios altos apoyan los intereses de los ricos. Creen que las políticas del Gobierno están priorizando el acceso a las bienes raíces para los inversionistas y extranjeros ricos por sobre los salvadoreños, y aseguran que para los lugareños es cada vez más difícil comprar casas en ubicaciones deseables.

Aunque algunos celebran los cambios, por otro lado, otros se sienten abandonados, una diferencia en perspectiva que resalta la complejidad de la situación. La gente quiere desarrollo, pero también quiere que sea justo para todos.